España registrará una subida del 9,1% en el precio medio de la vivienda en 2026, según las previsiones actualizadas de S&P Global Ratings publicadas el 13/07/2026. Esta cifra supera en más del doble la previsión media europea del 4%, y sitúa al país como el segundo mercado con mayor alza, solo por detrás de Portugal (10%).
Subida del 9,1% en 2026: el doble que la media comunitaria
La agencia ajustó su estimación en febrero 2026, reduciéndola en 0,2 puntos porcentuales, pero mantuvo una trayectoria claramente alcista. En comparación, la Unión Europea proyecta una desaceleración: del 4% en 2026 al 3% en 2027. España, en cambio, acelerará su ritmo relativo: 7,4% en 2027, 6,2% en 2028, y 5,4% en 2029, liderando el crecimiento entre los doce países europeos analizados.
España liderará el crecimiento residencial entre 2027 y 2029
El dinamismo español no es coyuntural: desde 2027, el país encabezará el ranking europeo de incremento de precios durante tres años consecutivos. Polonia y Portugal ocuparán el segundo y tercer puesto en ese período, con tasas promedio del 5,8% y 5,6%, respectivamente, según el informe de S&P. En contraste, Alemania y Francia registrarán tasas inferiores al 2% en 2027.
Factores estructurales: empleo, salarios e inmigración
Creación de empleo y salarios
El informe vincula el alza a un contexto macroeconómico sólido: en los últimos doce meses, España generó 523.000 empleos, el mayor incremento anual desde 2007. Paralelamente, los salarios reales crecieron un 3,7% en 2025, según el INE, tras dos años consecutivos de subidas superiores al 3%.
Inmigración y presión demográfica
Entre enero y junio de 2026, entraron en España 312.000 extranjeros con permiso de residencia, un 18% más que en el mismo semestre de 2025. Este flujo representa el 62% del crecimiento poblacional neto del país en el primer semestre, según el INE.
Oferta insuficiente y trabas administrativas
La construcción de viviendas nuevas alcanzó 78.400 unidades en 2025, un 12% menos que el mínimo histórico de 2013, pero aún 35% por debajo de la media anual necesaria para equilibrar la demanda, según el Consorci de la Zona Franca. Las licencias urbanísticas tardan, de media, 14,2 meses en ser concedidas en las diez ciudades más pobladas, frente a los 7,8 meses de la UE-15.
Radiografía en cifras
- 9,1%: subida prevista del precio medio de la vivienda en España en 2026.
- 4%: incremento medio previsto para la Unión Europea en 2026.
- 78.400: viviendas nuevas iniciadas en 2025, 35% menos que la demanda anual estimada.
- 14,2 meses: tiempo medio de tramitación de licencias urbanísticas en las 10 ciudades más grandes.
- 312.000: extranjeros con permiso de residencia otorgado en el primer semestre de 2026.
- 523.000: empleos creados en España en los últimos 12 meses (datos hasta junio 2026).
El marco normativo vigente —Ley de Vivienda 2023, Real Decreto-Ley 7/2023 y la Estrategia Estatal de Vivienda 2022–2025— ha priorizado el alquiler y la vivienda protegida, pero su impacto en la oferta nueva sigue limitado: solo el 19% de las viviendas iniciadas en 2025 fueron de régimen protegido, muy por debajo del 30% exigido por la ley para proyectos con suelo público. La Ley de Suelo y Rehabilitación, pendiente de aprobación definitiva en el Congreso, prevé acortar plazos de licencias y ampliar incentivos fiscales para la rehabilitación, pero su entrada en vigor no se espera antes de finales de 2026.
