El mercado residencial español registró 56.462 compraventas de viviendas en mayo de 2026, lo que supone una contracción del 7,3% respecto al mismo mes de 2025 y el quinto descenso interanual consecutivo desde enero.
Caída acumulada del 3,4% en los primeros cinco meses de 2026
En el periodo enero-mayo de 2026 se formalizaron 288.176 operaciones, 10.123 menos que en el mismo lapso de 2025. Esta reducción del 3,4% contrasta con el crecimiento del 7,9% registrado en diciembre de 2025, evidenciando una desaceleración progresiva tras un ciclo de alta actividad.
Descensos mensuales desde enero: de -5,0% a -7,3%
- Enero 2026: -5,0% interanual (primer retroceso del año)
- Febrero 2026: -0,5%
- Marzo 2026: -2,2%
- Abril 2026: -1,8%
- Mayo 2026: -7,3%, la caída más pronunciada desde junio de 2024
Comparativa con los últimos tres años: 2024 vs 2025 vs 2026
La media mensual de compraventas en 2024 fue de 52.180, en 2025 subió a 55.320, y en los cinco primeros meses de 2026 se sitúa en 57.635 operaciones mensuales promedio. Aunque el volumen absoluto sigue 12,3% por encima de 2024, la tasa de crecimiento se ha invertido en 2026 por primera vez desde 2022.
Presión de los tipos de interés y el precio medio
El euríbor a doce meses cerró mayo en 3,82%, 1,27 puntos porcentuales por encima del nivel de mayo de 2025. Paralelamente, el precio medio de la vivienda usada alcanzó los 2.145 €/m² en abril de 2026, un 6,1% más que en abril de 2025, según el Índice Tinsa IMIE. Estos factores explican el retroceso en la capacidad adquisitiva: el esfuerzo hipotecario medio para una vivienda de 90 m² en Madrid supera ya el 42% de los ingresos familiares, frente al 36,5% de 2025.
Oferta insuficiente: solo 127.000 viviendas en venta activa
El parque de viviendas en venta activa en plataformas de referencia (Idealista, Fotocasa y Pisos.com) se situó en 127.000 unidades a finales de mayo de 2026, un 18,7% menos que en mayo de 2025. En las siete principales ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao y Palma), la oferta cayó un 22,4%, mientras que la demanda registrada creció un 5,3%, según el informe trimestral de la Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API).
Radiografía en cifras
- 56.462: compraventas registradas en mayo de 2026, según el INE
- 7,3%: caída interanual más pronunciada desde junio de 2024
- 288.176: operaciones acumuladas enero-mayo 2026, 3,4% menos que en 2025
- 127.000: viviendas en venta activa en mayo de 2026, 18,7% menos que en 2025
- 3,82%: euríbor a 12 meses en mayo de 2026, 1,27 p.p. más que en 2025
- 2.145 €/m²: precio medio de vivienda usada en abril de 2026, 6,1% superior al año anterior
Marco normativo y presión regulatoria en 2026
La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 7/2026, de 1 de abril, sobre medidas urgentes para la contención del alquiler y la promoción de la vivienda protegida, ha generado efectos colaterales en el mercado de compraventa. El 34% de los promotores consultados por el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCAPI) ha retrasado lanzamientos de obra nueva por incertidumbre regulatoria. Además, el 22% de los ayuntamientos con más de 100.000 habitantes ya aplican el nuevo régimen de suelo público para vivienda asequible, lo que ha reducido un 11,5% la superficie disponible para promoción privada en zonas urbanas clave entre enero y mayo de 2026.
