España registra un déficit habitacional de 750.000 viviendas a finales de 2025, según el informe del Banco de España publicado el 18 de junio de 2026. Esta cifra representa un aumento de 150.000 unidades respecto al déficit de 600.000 viviendas registrado en 2024 y supera en un 25 % el nivel de 2023.
El déficit habitacional supera los 750.000 inmuebles en 2025
El Banco de España confirma que la brecha entre nuevos hogares formados y viviendas construidas se ha ampliado de forma sostenida desde 2021. En ese año, el déficit era de 320.000 unidades; en 2023, alcanzó 480.000; en 2024, 600.000; y en 2025, 750.000. Este incremento acumulado supone una media anual de 107.000 viviendas faltantes por año.
Las seis provincias que concentran el 50 % del déficit
La mitad del déficit nacional —es decir, 375.000 viviendas— se localiza en solo seis provincias: Madrid (124.000), Barcelona (98.000), Alicante (42.000), Valencia (39.000), Murcia (37.000) y Málaga (35.000). Estas regiones acumulan el 42 % del total de hogares nuevos creados entre 2021 y 2025, pero solo el 28 % de las viviendas entregadas en el mismo periodo.
El parque residencial envejece y pierde eficiencia
El 41 % del parque de viviendas en España tiene más de 50 años, según datos del INE 2025. Solo el 12 % de las viviendas construidas entre 2021 y 2025 cumplen la etiqueta energética A o B. En contraste, el 63 % de las viviendas entregadas entre 2015 y 2020 aún carecen de certificación energética obligatoria.
El esfuerzo financiero de los hogares alcanza máximos históricos
El gasto medio en alquiler representa el 38,2 % de los ingresos disponibles de los inquilinos en 2025, frente al 32,7 % registrado en 2021. En Madrid y Barcelona, ese porcentaje supera el 47 %. Para acceder a la compra, un hogar medio necesita acumular 12,4 años de ingresos netos anuales, frente a los 9,8 años exigidos en 2021.
La oferta pública y privada no compensa la demanda
En 2025, se autorizaron 78.400 viviendas protegidas, un 4,2 % menos que en 2024. La construcción de viviendas libres cayó un 6,8 % interanual, hasta 121.300 unidades. El Consorci de la Zona Franca de Barcelona destinó solo el 11 % de su presupuesto 2025 a vivienda asequible, frente al 18 % comprometido en su plan estratégico 2023–2027.
El marco normativo no ha revertido la tendencia
La Ley de Vivienda de 2023 estableció límites al alquiler en zonas tensionadas, pero solo el 14 % de los municipios con más de 50.000 habitantes aplicaron sus mecanismos en 2025. El Real Decreto-ley 7/2024 sobre rehabilitación energética movilizó 1.240 millones de euros, pero solo el 22 % de los fondos asignados se ejecutó antes de junio de 2026.
Radiografía en cifras
- 750.000 viviendas faltantes a finales de 2025, frente a 600.000 en 2024 y 320.000 en 2021.
- El 50 % del déficit (375.000 unidades) se concentra en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
- El 41 % del parque residencial español tiene más de 50 años, según el INE 2025.
- Los inquilinos destinan de media el 38,2 % de sus ingresos al alquiler en 2025, frente al 32,7 % en 2021.
- Se necesitan 12,4 años de ingresos netos para comprar una vivienda media en 2025, frente a 9,8 años en 2021.
- Solo el 22 % de los fondos para rehabilitación energética del RD-ley 7/2024 se ejecutó antes de junio de 2026.
