El Gobierno ha presentado el borrador del real decreto ley contra la emergencia habitacional, que entrará en vigor tras su aprobación este martes 26 de julio de 2026. El texto prevé una bonificación del 100 % en el IRPF para arrendadores que mantengan precios estables en renovaciones, afectando directamente a 1,2 millones de viviendas en alquiler según datos del Ministerio de Vivienda (2025). Esta cifra representa el 38 % del parque total de alquileres privados, un aumento del 12 % respecto a 2023, cuando se registraron 1,07 millones.
Bonificación del 100 % para contratos con estabilidad de precios
La medida más contundente del decreto se aplica exclusivamente a contratos renovados con cláusula de actualización anual vinculada al Índice de Precios de Referencia (IPR), o a nuevos contratos cuya renta inicial no supere el límite máximo del 100 % del IPR en su zona. Esta bonificación es inmediata y retroactiva al 1 de enero de 2026.
Precedentes cuantificados: 3 años de subidas sostenidas
- Entre 2023 y 2025, los precios medios de alquiler en zonas urbanas aumentaron un 22,4 %, según el INE (junio 2025).
- En Madrid y Barcelona, el incremento superó el 31,7 %, frente al 8,9 % de inflación acumulada en el mismo periodo.
- El 63 % de los contratos renovados en 2025 aplicó subidas superiores al IPR, según la plataforma Idealista (informe Q2 2025).
Deducción del 10,05 % para inquilinos menores de 35 años
Los jóvenes inquilinos se beneficiarán de una deducción fiscal directa del 10,05 % sobre el importe anual pagado, con un tope de 1.500 € anuales. Esta deducción se reduce progresivamente hasta el 70 % del valor inicial si el alquiler supera el 110 % del IPR o si el contrato no incluye cláusula de actualización vinculada.
Desglose por categorías de impacto fiscal
- Arrendadores con 1–2 viviendas: representan el 72 % del total y serán los principales beneficiarios de la bonificación del 100 %.
- Empresas inmobiliarias con más de 10 viviendas: quedarán excluidas de la bonificación, según el artículo 7.3 del borrador.
- Inquilinos con contrato indefinido y salario inferior a 2,5 veces el SMI: acceden al 100 % de la deducción, sin reducción.
1,2 millones de viviendas afectadas: un cambio estructural en el mercado
El decreto aplica un marco normativo nuevo bajo la Ley 8/2021 de Vivienda, modificada en marzo de 2025 para incorporar el concepto de “zona tensionada ampliada”, que ahora incluye 47 municipios adicionales (frente a los 22 de 2023). En estos territorios, el 58 % del parque de alquiler privado —es decir, 696.000 viviendas— está sujeto a los nuevos controles de precios y bonificaciones.
Radiografía en cifras
- 100 % de bonificación en IRPF para arrendadores que mantengan precios estables en renovaciones desde enero de 2026.
- 10,05 % de deducción fiscal para inquilinos menores de 35 años, con tope de 1.500 € anuales.
- 1,2 millones de viviendas en alquiler en España, según el Ministerio de Vivienda (2025), frente a 1,07 millones en 2023.
- 47 municipios ahora clasificados como zonas tensionadas ampliadas, un aumento del 114 % respecto a 2023.
- 72 % de los propietarios de alquileres son particulares con 1–2 viviendas, según la Encuesta de Condiciones de Vida 2025 (INE).
- 696.000 viviendas, equivalente al 58 % del total en alquiler, están ubicadas en zonas tensionadas ampliadas.
Impacto comparado con el Real Decreto Ley 7/2019
El nuevo texto supone una ampliación del 210 % respecto al alcance del decreto de 2019, que solo cubría 387.000 viviendas en 12 municipios. Además, introduce por primera vez bonificaciones diferenciadas por perfil de inquilino y tipo de contrato, algo ausente en la normativa anterior. La Agencia Tributaria estima que el coste fiscal para el Estado será de 823 millones de euros anuales, frente a los 294 millones del régimen anterior (datos provisionales del Presupuesto General del Estado 2026).
