El Parlament de Catalunya votará este miércoles una proposición de ley que afectará directamente a 271 municipios, donde reside el 90% de la población catalana, con el objetivo de frenar la compra especulativa de vivienda. Es la primera norma de este tipo en España y marca un punto de inflexión en la regulación del mercado inmobiliario autonómico.
271 municipios bajo régimen de tensión habitacional
La ley se aplicará exclusivamente en zonas declaradas oficialmente como de «tensión habitacional», un estatus que actualmente abarca 271 municipios —el 87% del total de los 315 que conforman Catalunya—. Estas áreas concentran 5,6 millones de habitantes, frente a los 650.000 que viven en los 44 municipios restantes sin dicha calificación.
Precedentes cuantificados: desde la Ley de Vivienda estatal hasta la reforma catalana
La propuesta catalana se inscribe en el marco de la Ley estatal 11/2020 de Vivienda, cuya reforma en 2023 amplió los mecanismos de control en zonas tensionadas. Sin embargo, Catalunya va más allá: mientras la norma estatal permite la inversión con alquiler regulado, la catalana prohíbe expresamente la adquisición con fines especulativos, incluso si el inmueble se destina a alquiler no regulado.
Desglose por categorías de adquisición permitida
La ley autoriza la compra únicamente bajo tres condiciones: residencia habitual del comprador, alquiler habitual con precio acotado (según los topes municipales vigentes), o uso residencial por familiares hasta segundo grado de consanguinidad. En todos los casos, se exige una permanencia mínima de 5 años, salvo excepciones justificadas y acreditadas ante la administración.
90% de la población catalana bajo nueva regulación habitacional
El alcance territorial no es simbólico: los 271 municipios afectados incluyen Barcelona, L’Hospitalet, Badalona, Tarragona y Girona, y representan el 90% de los 6,25 millones de habitantes de Catalunya según el padrón 2026. En comparación, en 2022 solo 143 municipios tenían dicha calificación, lo que supone un incremento del 89% en tres años.
Radiografía en cifras
- 271 municipios están declarados oficialmente en situación de tensión habitacional en 2026, frente a 143 en 2022.
- El 90% de la población catalana (5,6 millones de personas) vive en estas zonas, según el padrón del INE a 1 de enero de 2026.
- La ley exige 5 años de residencia obligatoria para compradores, un plazo 2,5 veces superior al mínimo exigido por la Ley estatal de Vivienda (2 años).
- 100% de los edificios enteros adquiridos deberán destinarse íntegramente a vivienda protegida o alquiler regulado, sin excepciones para uso comercial o turístico.
- El informe de Som Habitatge, presentado el 3 de julio de 2026, identifica 7 posibles vulnerabilidades constitucionales, centradas en la competencia exclusiva del Estado sobre la propiedad privada (art. 33 CE).
- Las asociaciones de propietarios han registrado un 32% de descenso en operaciones de inversión en los primeros cinco meses de 2026, según datos notariales del Colegio de Notarios de Catalunya.
5 años de permanencia obligatoria: un umbral sin precedentes en España
La exigencia de 5 años de residencia habitual constituye la medida más restrictiva de su tipo en el Estado. En Madrid, por ejemplo, la norma autonómica de 2025 establece solo 2 años, y en el País Vasco, 3 años con posibilidad de prórroga. Esta duración se vincula directamente al artículo 47 de la Constitución y al Real Decreto-Ley 7/2019, que exige “medidas proporcionales” para garantizar el derecho a la vivienda.
Precedentes cuantificados: impacto notarial y reacción del sector
Según el Colegio de Notarios de Catalunya, las compraventas de vivienda con fines de inversión cayeron un 32% interanual entre enero y mayo de 2026, frente a una caída del 11% en el mismo periodo de 2025. Además, el número de escrituras con cláusulas de destino exclusivo a alquiler regulado se multiplicó por 3,8 respecto a 2024.
100% de los edificios enteros bajo control de uso residencial
La ley extiende su alcance a la adquisición de inmuebles completos: el 100% de los edificios comprados en zonas tensionadas deberán destinarse íntegramente a vivienda protegida o alquiler regulado. No se admiten usos mixtos ni reservas de plantas para turismo o oficinas. Esta medida afecta a 1.240 edificios catalogados como “en riesgo de conversión especulativa” por el Consorci de la Zona Franca en su informe de junio de 2026.
Desglose por categorías de afectación edificatoria
El control se aplica a tres tipologías: edificios de más de 10 viviendas, inmuebles con más del 30% de viviendas vacías en los últimos 12 meses, y aquellos con más del 40% de propietarios no residentes según el padrón municipal. Estas tres categorías representan el 78% del parque edificatorio en los 271 municipios afectados.
