España registró un aumento interanual del 12,8 % en los precios de la vivienda durante el primer trimestre de 2026, la cifra más alta desde 2007, según los datos definitivos de Eurostat publicados el 2 de julio de 2026.
Este crecimiento supera en más del doble la media de la Unión Europea (5,1 %) y dista 8,1 puntos porcentuales de la eurozona (4,7 %). La aceleración refleja una presión estructural sin precedentes en el acceso a la vivienda, agravada por una brecha de oferta que el Banco de España estima en 750.000 unidades.
España lidera el encarecimiento residencial en Europa: +12,8 % frente a +5,1 % de la UE
El incremento español no solo es el segundo más alto entre los 27 Estados miembros, sino que se mantiene en una trayectoria divergente respecto al resto del bloque. Mientras que en el primer trimestre de 2025 el crecimiento interanual en España fue del 9,3 %, en 2026 se ha acelerado 3,5 puntos porcentuales. En contraste, la UE pasó de 5,4 % a 5,1 %, y la eurozona, de 5,1 % a 4,7 %, evidenciando una moderación generalizada que no se traslada al mercado español.
Precios por compraventa: +3,5 % trimestral, solo superado por Bulgaria y Portugal
Entre enero y marzo de 2026, los precios de compra en España subieron 3,5 % respecto al cuarto trimestre de 2025. Esta variación trimestral es la tercera más alta de la UE, detrás de Bulgaria (6,2 %) y Portugal (3,8 %), y supera a Eslovaquia (3,6 %) y Croacia (3,4 %). En el mismo periodo, la UE registró un avance trimestral del 1,2 %, y la eurozona, del 0,9 %.
Alquileres: crecimiento anual del 3 % en la UE, frente al 12,8 % de las compras en España
Mientras los precios de compra se disparan, los alquileres avanzan a ritmo mucho más contenido. En la UE, las rentas residenciales crecieron un 3 % interanual, 9,8 puntos porcentuales menos que el incremento de los precios de compra en España. En 19 Estados miembros, incluida España, el alza de los precios de compra superó ampliamente la de los alquileres, lo que agrava la brecha entre capacidad adquisitiva y coste de acceso a la vivienda.
La brecha de oferta alcanza los 750.000 viviendas, según el Banco de España
El déficit estructural de vivienda en España se ha agravado en los últimos tres años. Entre 2023 y 2026, la brecha entre demanda efectiva y oferta real se ha ampliado en 180.000 unidades, pasando de 570.000 a 750.000 viviendas. Este déficit se concentra especialmente en zonas metropolitanas: Madrid acumula 210.000 unidades faltantes, Barcelona 145.000, y Valencia 68.000, según el informe trimestral del Banco de España de abril de 2026.
Construcción: solo 78.400 viviendas iniciadas en 2025, lejos de las 120.000 anuales necesarias
En 2025, se iniciaron 78.400 viviendas nuevas, un volumen 12,3 % inferior al de 2024 y 34,7 % menor que el mínimo requerido para cerrar la brecha a largo plazo. El Consorci de la Zona Franca de Barcelona ha identificado 14.200 licencias urbanísticas pendientes de ejecución en Cataluña, lo que representa un potencial de 32.600 viviendas, pero cuya puesta en marcha se retrasa por trabas administrativas y escasez de suelo calificado.
Radiografía en cifras
- 12,8 %: aumento interanual de los precios de la vivienda en España en el primer trimestre de 2026, frente al 5,1 % de la UE.
- 750.000: viviendas que faltan para cubrir la demanda estructural, según el Banco de España (abril 2026).
- 3,5 %: subida trimestral de los precios de compra en España entre enero y marzo de 2026.
- 78.400: viviendas iniciadas en 2025, 41.600 menos que las 120.000 necesarias anualmente.
- 14,8 %: incremento interanual en Bulgaria, único país con crecimiento superior al español en el primer trimestre de 2026.
- 3 %: alza interanual de las rentas de alquiler en la UE, 9,8 puntos porcentuales menos que el precio de compra en España.
Marco normativo: la Ley de Vivienda 2023 ya ha expirado, y su sustituta aún no está aprobada
La Ley Estatal de Vivienda, aprobada en 2023 y vigente hasta el 31 de diciembre de 2025, no fue prorrogada. Su caducidad ha dejado sin marco legal vinculante para los precios de alquiler en 12 comunidades autónomas. La propuesta de nueva ley, presentada en febrero de 2026, sigue en tramitación parlamentaria y no entrará en vigor antes de octubre de 2026. Mientras tanto, el Real Decreto-Ley 7/2024 sobre suelo y vivienda sigue aplicándose de forma parcial, con una ejecución efectiva en solo 5 de las 17 comunidades según el informe de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) de junio de 2026.
