El 62% de presión fiscal acumulada sobre el ciclo completo de una vivienda —desde su adquisición hasta su transmisión— es la cifra más impactante que revela el análisis del doctor Jaume Menéndez, presentado en Madrid el 26 de junio de 2026. Este porcentaje supera en 23 puntos porcentuales la media de la UE-27 en 2025, según datos de Eurostat. La carga tributaria incluye IVA, impuestos sobre transmisiones patrimoniales, plusvalías municipales y tributos sobre tenencia, y se ha mantenido estable desde 2022, pese al aumento del 18% en el precio medio de la vivienda nueva entre 2023 y 2026.
Presión fiscal 62%: la cifra que explica la escasez de oferta
El 62% no es un dato aislado: representa la suma acumulada de impuestos que gravan una vivienda a lo largo de su ciclo económico. En 2021, esa cifra era del 54,3%, lo que implica un incremento de 7,7 puntos porcentuales en cinco años. El IVA es el principal contribuyente: el tipo general del 10% se aplica a la compra de vivienda libre, mientras que el 4% para VPO solo cubre el 12% del parque residencial según el INE (2025). En comparación, Alemania aplica un tipo reducido del 7% para viviendas de alquiler social desde 2024, y Francia mantiene un 5,5% para obras de rehabilitación energética desde 2023.
Reforma del IVA para alquiler: del 10% al 0%
Menéndez propone un tipo del 0% de IVA para promotores que construyan viviendas destinadas exclusivamente al alquiler. Esta medida se alinea con la Directiva UE 2006/112/CE, que permite tipos reducidos o nulos para servicios de interés general. En 2025, solo el 3,2% de las nuevas licencias de obra en España (12.400 sobre 387.000) fueron para viviendas en régimen de alquiler protegido, según el Ministerio de Vivienda. La propuesta busca elevar esa proporción al 15% en tres años.
Rebaja del IVA en primera vivienda: del 10% al 4–5%
La reducción condicionada del IVA para la primera adquisición —del 10% actual a un rango entre 4% y 5%— se vincula a umbrales de renta y edad. En 2025, la edad media de los compradores de primera vivienda fue de 41,7 años, frente a los 33,2 años de 2012 (INE). El 68% de los adquirentes en 2025 superó los 35.000 € anuales de renta, lo que justifica la focalización por tramos. La medida se inspira en el modelo portugués, donde el IVA en construcción bajó del 23% al 6% en mayo de 2026 para viviendas bajo 660.000 €, generando un aumento del 22% en licencias de obra en el segundo trimestre de 2026.
Comparación con Portugal: 23% → 6% en solo un mes
La reforma fiscal portuguesa, aplicada en mayo de 2026, redujo el IVA de construcción del 23% al 6%, con límite de precio de venta de 660.000 €. En los primeros 30 días, el número de licencias de obra aumentó un 22% respecto al mismo periodo de 2025. Además, el gobierno luso introdujo un tipo del 0% para reformas de eficiencia energética en edificios con más de 30 años, lo que impulsó un 37% más de solicitudes de certificados energéticos en 2026-Q2.
Radiografía en cifras
- 62%: presión fiscal acumulada sobre el ciclo de la vivienda en España en 2026, frente al 54,3% de 2021.
- 10%: tipo general de IVA aplicable a vivienda libre, vigente desde 2012 sin modificaciones.
- 3,2%: proporción de nuevas licencias de obra destinadas a alquiler protegido en 2025 (12.400 sobre 387.000).
- 41,7 años: edad media de los compradores de primera vivienda en 2025, 8,5 años más que en 2012.
- 22%: aumento de licencias de obra en Portugal tras la rebaja del IVA de 23% a 6% en mayo de 2026.
- 37%: incremento en solicitudes de certificados energéticos en Portugal en 2026-Q2 tras la aplicación del IVA al 0% en reformas antiguas.
Eficiencia energética: del 10% al 0% temporal
Menéndez propone un tipo del 0% de IVA para obras de mejora energética —aislamientos, sustitución de calderas, instalación de placas solares— durante un periodo de 36 meses, renovable. En 2025, solo el 14% de los edificios residenciales construidos antes de 1980 contaba con certificado energético A o B (IDAE). La medida se articula bajo el Real Decreto 390/2023, que establece incentivos fiscales para la rehabilitación sostenible. La experiencia de Dinamarca —donde el IVA al 0% para reformas verdes desde 2022 elevó la tasa de renovación del parque edificatorio al 4,8% anual— sirve como referencia cuantificable para el impacto esperado.
