La eliminación de la golden visa en España no frenó la escalada de los precios inmobiliarios. Al contrario: en 2025, los precios subieron un 12,7%, la mayor alza en casi veinte años. Expertos confirman que este instrumento tenía un impacto marginal en el mercado residencial. Su supresión tampoco redujo la inversión extranjera, que creció un 30% hasta los 17.000 millones de euros.
¿La golden visa era la causa del encarecimiento de la vivienda?
No. Los datos oficiales y los análisis de RSM desmontan esa hipótesis. La golden visa exigía una inversión mínima de 500.000 euros en inmuebles, pero representaba menos del 1,2% del total de compraventas anuales. Su eliminación no alteró la dinámica de oferta y demanda en zonas residenciales clave.
El verdadero motor del alza: escasez estructural
- Falta de suelo urbanizable en ciudades como Madrid y Barcelona.
- Retrasos en la ejecución de planes de vivienda protegida.
- Aumento de la demanda nacional por relocalización y teletrabajo.
¿Qué impacto tuvo la supresión en la inversión extranjera?
Ninguno negativo. Al contrario: el volumen de inversión inmobiliaria internacional creció un 30% en 2025. Los inversores no desaparecieron. Simplemente, redirigieron su capital hacia otros vehículos: fondos de inversión, real estate investment trusts (REITs) y compras directas sin vínculo residencial.
Cambios en los perfiles inversores
- Mayor presencia de fondos institucionales frente a particulares.
- Aumento de adquisiciones en zonas turísticas secundarias (Canarias, Costa Blanca, Málaga).
- Crecimiento de operaciones en régimen de arrendamiento turístico regulado.
¿Qué problema real generó la derogación de la golden visa?
Un vacío jurídico. La medida eliminó un marco claro sin sustituirlo por alternativas viables. Ahora, inversores legítimos enfrentan incertidumbre administrativa y tiempos de tramitación impredecibles.
Consecuencias prácticas
- Retrasos superiores a 6 meses en la obtención de permisos de residencia.
- Dificultad para acceder a financiación bancaria sin estatus legal definido.
- Desincentivo para proyectos de inversión a largo plazo con componente residencial.
¿Qué dice el marco legal actual sobre la inversión inmobiliaria y la residencia?
El Real Decreto-ley 10/2023 y la Ley de Emprendedores (modificada en 2025) mantienen vías alternativas, pero con requisitos más exigentes. La visa de inversor sigue vigente, pero exige ahora 1 millón de euros en activos financieros o 2 millones en bonos del Estado, no solo inmuebles.
Datos Clave
- La golden visa representaba menos del 1,2% de las compraventas inmobiliarias anuales.
- El precio medio de la vivienda subió un 12,7% en 2025, récord desde 2007.
- La inversión extranjera en vivienda alcanzó los 17.000 millones de euros, +30% interanual.
- El vacío administrativo ha elevado un 40% los tiempos de resolución de expedientes de residencia.
- El 72% de los inversores extranjeros prefieren ahora estructuras jurídicas con sede en la Zona Franca de Barcelona por sus ventajas fiscales.
La supresión de la golden visa no fue una solución al problema de la vivienda. Fue una decisión simbólica sin respaldo empírico. Su efecto real fue debilitar la previsibilidad jurídica y desviar la inversión hacia estructuras menos transparentes. El mercado inmobiliario español sigue regido por factores estructurales: escasez de oferta, financiación accesible y demanda sostenida. No por instrumentos residenciales puntuales.
