En las últimas décadas, el concepto de vivienda ha evolucionado significativamente en España, impulsado por factores económicos, sociales y demográficos. La crisis financiera de 2008 marcó un punto de inflexión, transformando la vivienda de un simple lugar de residencia a un activo financiero atractivo para inversores. Este cambio ha dado lugar a nuevas modalidades de vivienda que buscan adaptarse a un mercado en constante crecimiento y a las necesidades cambiantes de la población.
### La Financierización de la Vivienda
La financiarización de la vivienda se refiere al proceso mediante el cual las propiedades residenciales son tratadas como activos financieros en lugar de simples hogares. Según el doctor en sociología y profesor en la Universidad de Zaragoza, Daniel Sorando, este fenómeno ha canalizado una gran cantidad de inversión tanto de actores institucionales como de hogares, lo que ha llevado a un aumento significativo en los precios de la vivienda. En 2008, solo el 11% de los hogares vivían en régimen de alquiler a precio de mercado; para 2024, esta cifra ha aumentado al 17%, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Este cambio en la dinámica del mercado ha llevado a la aparición de nuevas fórmulas residenciales, como el Build to Rent (BTR), el coliving y el alquiler granular. Estas modalidades no solo buscan satisfacer la creciente demanda de vivienda, sino que también ofrecen a los inversores oportunidades de rentabilidad en un contexto donde la propiedad tradicional ya no es la única opción viable.
El BTR, por ejemplo, implica la compra de grandes paquetes de viviendas nuevas destinadas exclusivamente al alquiler. Rosa Gallego, CEO del fondo Qliving, explica que este modelo permite a los promotores vender a un precio más económico al evitar el riesgo comercial asociado a la venta de vivienda a vivienda. Este enfoque también incluye la financiación de una parte de la construcción, lo que puede facilitar el acceso a alquileres más asequibles. Sin embargo, Sorando advierte que este modelo puede convertirse en un sustituto de la vivienda protegida, lo que plantea interrogantes sobre su impacto en la accesibilidad de la vivienda.
### Nuevas Modalidades Residenciales
El alquiler granular es otra tendencia emergente que se centra en la acumulación de viviendas dispersas, permitiendo una gestión profesionalizada de los alquileres. Este enfoque busca introducir más unidades en el mercado, aunque Sorando señala que un aumento en la oferta no necesariamente reduce los precios sin un control adecuado. Este modelo es especialmente atractivo para jóvenes que buscan emanciparse, pero que no cuentan con el apoyo familiar necesario para acceder a la compra.
Por otro lado, el coliving ha ganado popularidad, especialmente entre jóvenes profesionales y nómadas digitales. Este modelo ofrece habitaciones privadas junto con espacios comunes, promoviendo una sensación de comunidad. Sin embargo, este enfoque también ha sido criticado por su potencial para encarecer el precio del suelo y contribuir a la gentrificación, lo que podría reducir la oferta de vivienda a largo plazo.
El senior living es otra modalidad que, aunque aún no está muy extendida en España, responde a las necesidades de una población que envejece. Este modelo ofrece apartamentos individuales con servicios comunes para personas mayores que buscan mantener su independencia. Marta Herrero, directora de inversiones de Bestinver Activos Inmobiliarios, señala que este tipo de vivienda puede liberar inmuebles que dejen libres sus residentes, contribuyendo así a aliviar la presión sobre el mercado de alquiler y venta.
### Impacto en el Mercado Inmobiliario
La creciente financiarización de la vivienda y la aparición de nuevas modalidades residenciales han cambiado la forma en que se percibe y se utiliza la vivienda en España. La inversión en el sector inmobiliario ha aumentado, impulsada por la búsqueda de rentabilidad en un contexto de crisis habitacional. Sin embargo, este fenómeno también plantea desafíos significativos, especialmente en términos de accesibilidad y sostenibilidad.
Los precios de alquiler han aumentado considerablemente, con un incremento del 30% en los últimos cinco años y un 10% en el último año, según datos de Idealista. Este aumento ha llevado a muchos a cuestionar la viabilidad de las nuevas modalidades residenciales como soluciones efectivas para la crisis de vivienda. La necesidad de un parque público de vivienda se vuelve evidente, ya que puede ofrecer alternativas a aquellos que no pueden acceder a la propiedad y, por lo tanto, carecen de opciones para negociar condiciones de alquiler.
El futuro del mercado inmobiliario en España dependerá de la capacidad de adaptarse a estas nuevas realidades y de encontrar un equilibrio entre la rentabilidad para los inversores y la accesibilidad para los inquilinos. La evolución de la vivienda como activo financiero y la aparición de nuevas modalidades residenciales son solo el comienzo de un cambio más amplio en la forma en que se concibe y se utiliza la vivienda en la sociedad actual.
