La reciente aclaración de la Dirección General de Tributos (DGT) sobre la subrogación hipotecaria ha generado un impacto significativo en el sector inmobiliario y bancario en España. Este pronunciamiento pone fin a la incertidumbre fiscal que rodeaba a la compra de viviendas bajo este esquema, al confirmar que la asunción de la deuda hipotecaria por parte del comprador no genera un nuevo pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La subrogación hipotecaria se refiere al proceso mediante el cual un comprador asume la hipoteca existente del vendedor al adquirir un inmueble. Hasta ahora, existían dudas sobre si esta operación debía tributar por el AJD, lo que generaba preocupación tanto entre los compradores como en las entidades financieras. La DGT ha aclarado que la subrogación del deudor hipotecario en el contexto de una compraventa no está sujeta a la cuota gradual del AJD, lo que representa un alivio para los interesados en este tipo de transacciones.
Este cambio de criterio se basa en una consulta vinculante presentada por la firma Ashurst, que planteó la duda sobre la tributación de la subrogación en el marco de una compraventa. La DGT ha determinado que la operación de subrogación no produce una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble, ya que la hipoteca permanece inalterada. Esto significa que el único acto inscribible es el cambio de titularidad del bien transmitido, lo que simplifica el proceso para los compradores.
Para entender la relevancia de este pronunciamiento, es importante recordar los requisitos establecidos por el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD. Según esta normativa, para que un documento notarial esté sujeto a la cuota gradual de AJD, debe ser una primera copia de escritura o acta notarial, tener contenido económico valioso, documentar actos o contratos inscribibles en registros públicos y no estar sujeto a otras modalidades del impuesto.
Tradicionalmente, la DGT había sostenido que la subrogación de deudor hipotecario no tenía carácter inscribible propio, por lo que la escritura que la recogía no estaba sujeta a AJD. Sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo en mayo de 2020 cambió esta perspectiva al considerar que la liberación de codeudores de un préstamo hipotecario formalizada en escritura pública sí estaba sujeta a AJD. Esta decisión generó confusión y preocupación en el sector, ya que se interpretó que la subrogación en compraventas podría estar igualmente sujeta a este impuesto.
Con la nueva consulta vinculante, la DGT ha logrado aclarar esta situación, diferenciando claramente entre la subrogación de deudor en una compraventa y los casos analizados por el Tribunal Supremo. La DGT argumenta que no existe una identidad de hechos y circunstancias entre ambos casos, lo que permite concluir que la subrogación en el contexto de una compraventa no debe tributar por AJD.
La DGT también ha enfatizado que, en el caso de la subrogación, se realiza un único negocio jurídico inscribible: la compraventa del inmueble. La subrogación se considera simplemente la sustitución de un deudor por otro en el mismo préstamo hipotecario, sin redistribución de responsabilidades entre codeudores, lo que refuerza la idea de que no se genera un nuevo hecho imponible.
Este pronunciamiento es de gran importancia práctica, ya que proporciona seguridad jurídica a los contribuyentes y facilita el desarrollo normal de operaciones de compraventa con subrogación hipotecaria. La eliminación de la incertidumbre fiscal permitirá que tanto particulares como empresas puedan llevar a cabo estas transacciones con mayor confianza, lo que podría estimular el mercado inmobiliario en un momento en que la actividad económica es crucial.
En resumen, la aclaración de la DGT sobre la subrogación hipotecaria representa un avance significativo en la fiscalidad de la vivienda en España, alineándose con las necesidades del mercado y ofreciendo un marco más claro para los compradores y las entidades financieras. Este cambio no solo beneficia a los compradores, sino que también contribuye a la estabilidad del sector inmobiliario en el país.
