La Ley de Vivienda, que entró en vigor hace dos años, ha generado un impacto significativo en el mercado inmobiliario español, provocando un aumento en los precios de compra y alquiler, así como una notable reducción en la oferta de viviendas. Esta legislación, impulsada por el Gobierno en 2023 con el apoyo de varios partidos políticos, ha sido objeto de controversia y debate en el ámbito económico y social.
Desde su implementación, los precios de los alquileres han aumentado un 24% entre mayo de 2023 y abril de 2025, mientras que la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido en un 17%. En el caso de la compraventa, los precios han subido un 16% desde la aprobación de la ley. Estos cambios han llevado a que los ingresos necesarios para adquirir una vivienda se incrementen en un 23% y en un 36% para el alquiler, superando los límites recomendados por los expertos.
Uno de los aspectos más controvertidos de la Ley de Vivienda es la redefinición de lo que se considera un gran propietario. Anteriormente, se consideraba gran tenedor a quien poseía diez o más viviendas; ahora, este umbral se ha reducido a cinco. Esta modificación ha permitido la aplicación de un índice de contención de precios para el alquiler, fijado por el Gobierno, lo que ha llevado a muchos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado.
Además, la ley ha cambiado la responsabilidad de los gastos de gestión inmobiliaria, que ahora recaen sobre el arrendador en lugar del inquilino. También se ha prohibido aumentar el alquiler en caso de nuevos gastos, lo que ha generado una mayor incertidumbre para los propietarios. En cuanto a los desahucios, la legislación ha establecido prórrogas para familias vulnerables, lo que ha llevado a que los propietarios mantengan sus viviendas ocupadas sin obtener ingresos durante períodos prolongados.
La eliminación del IPC como referencia para el aumento del alquiler, reemplazado por un nuevo indicador más bajo, ha contribuido a la reducción de la oferta de viviendas en alquiler. En ciudades como Barcelona, la disponibilidad de inmuebles ha caído un 46% desde la entrada en vigor de la ley. Esta situación se ha visto agravada por la falta de límites en el alquiler turístico, lo que ha llevado a algunos propietarios a optar por este modelo de arrendamiento en lugar del alquiler residencial.
El aumento de la demanda de vivienda, impulsado por el crecimiento de hogares unifamiliares y la llegada de inmigrantes, ha exacerbado la crisis. Actualmente, se estima que 35 personas compiten por cada anuncio de alquiler, un aumento del 79% en comparación con los niveles previos a la ley. Esta situación ha llevado a un mercado inmobiliario cada vez más tenso, donde los precios alcanzan niveles récord.
En respuesta a esta crisis, el Gobierno ha propuesto un nuevo paquete de medidas fiscales que busca aumentar el parque de vivienda en alquiler a precios asequibles. Esta propuesta incluye un incremento de impuestos para propietarios de segundas residencias y pisos vacíos, así como para inversores extranjeros y Socimis. Sin embargo, la aprobación de esta iniciativa enfrenta desafíos en el Congreso, donde existen discrepancias entre los socios del Gobierno.
El PSOE ha registrado una propuesta que incluye una nueva tabla de tramos de tributación en el IRPF para propietarios de viviendas vacías, excluyendo solo la vivienda habitual y el suelo no edificado. Esto podría aumentar la carga fiscal de los propietarios, que actualmente pagan entre el 1,1% y el 2% de su valor catastral, pudiendo llegar hasta un 3% con la nueva legislación. Además, se prevé un aumento en la tributación de las Socimis, que pasarían de un 15% a un 25% por el beneficio del alquiler de viviendas no distribuidas entre sus participantes.
La propuesta también contempla la creación de un Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles para no Residentes en la Unión Europea, con un gravamen del 100% sobre el valor de referencia catastral para extracomunitarios que compren inmuebles de segunda mano. Por otro lado, se ofrecerían incentivos fiscales para aquellos propietarios que ofrezcan sus viviendas a precios asequibles, con reducciones de hasta el 100% de la base imponible.
En resumen, la Ley de Vivienda ha tenido un efecto profundo en el mercado inmobiliario español, generando un aumento en los precios y una reducción en la oferta. Las nuevas propuestas fiscales del Gobierno buscan abordar esta crisis, aunque su implementación enfrenta obstáculos políticos y sociales.
