La situación del mercado hipotecario en España ha suscitado la atención del Banco de España, que está considerando la implementación de límites en la concesión de hipotecas por parte de las entidades bancarias. Esta medida surge tras una recomendación del Fondo Monetario Internacional (FMI) y la constatación de que solo tres países de la Unión Europea, entre ellos España, carecen de restricciones en este ámbito. La propuesta se centra en establecer límites en el porcentaje de crédito que los bancos pueden otorgar en relación al valor de la vivienda (loan to value, LTV) y en la relación entre la cuota hipotecaria y los ingresos del hogar (debt to income, DTI). Además, se contempla la posibilidad de restringir la duración de las hipotecas, como ya se hace en otros países europeos.
El director general de Estabilidad Financiera del Banco de España, Daniel Pérez Cid, ha señalado que se está llevando a cabo un análisis exhaustivo de la experiencia internacional en la aplicación de estas medidas. Actualmente, el banco está creando un marco que permita un debate informado sobre la activación de estas restricciones. Aunque no se ha fijado una fecha para la aprobación de estas medidas, el informe presentado por el Banco de España indica que existe evidencia de que tales restricciones pueden ser efectivas, aunque también hay que considerar sus posibles efectos colaterales.
### La Relajación del Crédito Hipotecario y sus Consecuencias
El informe del Banco de España destaca que, a medida que los precios de la vivienda continúan en aumento, la relajación de la ratio LTV podría llevar a un incremento del endeudamiento, lo que afectaría negativamente al DTI y al DSTI. Esto podría tener repercusiones en el consumo, especialmente en un contexto de crisis económica. La preocupación radica en si los bancos están comenzando a relajar sus criterios de concesión de hipotecas, justo cuando el crédito hipotecario comienza a repuntar en medio de un aumento de precios.
El Banco de España ha observado una «cierta relajación reciente» en la concesión de hipotecas, aunque también ha indicado que el LTV se mantiene en niveles históricamente bajos. Actualmente, el importe de las nuevas hipotecas se sitúa en un 68,7% respecto a la tasación de la vivienda y en un 77,8% en comparación con el precio de adquisición. Aunque estos valores son considerados «contenidos», las operaciones que superan el 80% han mostrado una tendencia al alza, lo que podría ser un indicativo de un riesgo creciente de sobreendeudamiento.
### La Ausencia de una Burbuja Inmobiliaria
Uno de los mensajes clave del Banco de España es que, a diferencia de la crisis de 2008, no hay indicios de una burbuja inmobiliaria en el mercado actual. Pérez Cid ha afirmado que «estamos muy lejos de los niveles de la crisis del 2008» y que la expansión del crédito se está produciendo de manera «sana y prudente». En términos reales, los precios de la vivienda aún se encuentran un 17% por debajo de los niveles alcanzados en 2005, lo que sugiere que el mercado no está sobrecalentado.
El informe también destaca que el indicador sintético de precios se situó en junio de 2025 en niveles similares a los observados en 2019, el año previo a la pandemia, y claramente inferiores a los del auge inmobiliario de la primera década del siglo XXI. Esto refuerza la idea de que, aunque el mercado está experimentando un aumento en los precios, no se está acercando a los niveles de riesgo que llevaron a la crisis anterior.
Sin embargo, el Banco de España también ha señalado que el problema de la vivienda en España es principalmente de oferta. La mayoría de las transacciones inmobiliarias (90%) corresponden a viviendas de segunda mano, y la financiación para promotoras y constructoras se encuentra en niveles históricamente bajos. Esto ha llevado a un déficit significativo en la construcción de nuevas viviendas, con una diferencia de cerca de 40,000 unidades entre el número de hogares nuevos y la cantidad de viviendas construidas en el primer semestre del año.
### Aumento de Precios y Crecimiento del Crédito Hipotecario
Las estimaciones del Banco de España indican que, en el primer semestre de este año, los precios de la vivienda han aumentado un 12%, mientras que el crédito hipotecario ha crecido a un ritmo del 26% en el segundo trimestre. Este aumento en los precios, combinado con la creciente demanda de hipotecas, plantea interrogantes sobre la sostenibilidad del mercado en el futuro.
El informe también menciona la «vulnerabilidad» de las cuentas públicas debido a la falta de Presupuestos Generales del Estado, lo que limita la capacidad del gobierno para implementar medidas más específicas que puedan abordar la problemática del acceso a la vivienda. La ausencia de un marco presupuestario claro puede dificultar la adopción de políticas efectivas que mitiguen el déficit de vivienda y controlen el aumento de precios.
En resumen, el Banco de España se encuentra en una encrucijada, evaluando la necesidad de implementar límites en la concesión de hipotecas para evitar un posible sobreendeudamiento de los hogares, mientras que al mismo tiempo se enfrenta a un mercado inmobiliario que, aunque en aumento, no presenta señales de burbuja. La situación actual requiere un análisis cuidadoso y una planificación estratégica para garantizar la estabilidad del mercado hipotecario y la accesibilidad de la vivienda en el futuro.
