Recientemente, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha emitido una resolución que afecta directamente a los propietarios de viviendas en alquiler en España. Esta decisión establece que los propietarios deben tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por las rentas que no cobran debido a inquilinos morosos, un fenómeno que ha cobrado gran relevancia en los últimos años.
La clave de esta resolución radica en la interpretación de las rentas del alquiler como «capital inmobiliario». Según el TEAC, los ingresos derivados de estas rentas deben ser declarados en el periodo impositivo en el que son exigibles, independientemente de si se han cobrado o no. Este criterio, aunque se originó en un caso específico de un arrendador no residente, se aplica también a los propietarios nacionales, quienes deben incluir estas rentas en su declaración de la renta.
Este fallo se produce en un contexto complicado para los arrendadores, especialmente tras la reciente prórroga del decreto antidesahucios por parte del Gobierno, que ha generado preocupación entre los propietarios. Muchos de ellos se sienten desprotegidos ante la morosidad y la ocupación ilegal de sus viviendas, lo que ha llevado a algunos a vender sus propiedades a precios significativamente inferiores al valor de mercado.
Según datos de plataformas inmobiliarias, en el tercer trimestre de este año, más de 23,000 viviendas ocupadas ilegalmente fueron puestas a la venta en España, con un 39% de estas en Cataluña. Esta situación ha llevado a muchos propietarios a rendirse ante los impagos y a optar por la venta de sus inmuebles, lo que refleja una tendencia preocupante en el mercado de alquiler.
Los expertos advierten que la resolución del TEAC representa un doble castigo para los propietarios. Por un lado, enfrentan la pérdida de ingresos por el impago de sus inquilinos, y por otro, se ven obligados a incluir en su base imponible ingresos que no han percibido, lo que incrementa su carga fiscal de manera artificial. A pesar de que la ley permite que los importes no cobrados se imputen al periodo en que se resuelva judicialmente el derecho a su percepción, esta excepción no se aplica en casos de morosidad clara.
El abogado fiscalista José María Salcedo señala que esta resolución reafirma un tema que ya había sido abordado por el Tribunal Supremo en 2021, aunque en ese momento la problemática de la morosidad no era tan acuciante como lo es hoy. La decisión del TEAC, por tanto, se enmarca en un contexto donde la morosidad y la ocupación ilegal han aumentado considerablemente, lo que ha llevado a muchos propietarios a cuestionar la viabilidad de mantener sus propiedades en alquiler.
La resolución también destaca la importancia de contar con un contrato de alquiler formal. En caso de que un propietario inicie un proceso judicial por impago, si el inquilino paga la deuda antes de que se celebre la vista, el contrato de arrendamiento sigue vigente. Esto significa que el propietario no debería tributar dos veces por las cantidades adeudadas, aunque podría tener que hacerlo por cualquier indemnización recibida.
Los juristas coinciden en que la responsabilidad de cambiar esta normativa recae en el legislador, quien debería revisar la regulación para evitar penalizar a los propietarios que ya enfrentan situaciones difíciles debido a la morosidad y la ocupación ilegal. Sin embargo, no parece que haya planes inmediatos por parte del Gobierno para abordar esta problemática, lo que ha llevado a muchos propietarios a retirar sus viviendas del mercado de alquiler a largo plazo en busca de alternativas más seguras y rentables.
En términos de rentabilidad, los datos recientes indican que la rentabilidad bruta de alquilar un piso en España ha caído al 6.9% en el tercer trimestre de este año, lo que representa una disminución respecto al mismo periodo del año anterior. Esta tendencia podría agravar aún más la situación de los propietarios, quienes se enfrentan a un entorno cada vez más complicado para mantener sus inversiones en el sector inmobiliario.
La resolución del TEAC, por tanto, no solo afecta a los propietarios de viviendas en alquiler, sino que también refleja un cambio en la dinámica del mercado inmobiliario en España, donde la morosidad y la ocupación ilegal se han convertido en problemas significativos que requieren atención urgente.
