En los últimos años, el fenómeno de las donaciones de vivienda entre familiares ha cobrado una relevancia notable en España, especialmente en el contexto de la crisis de acceso al mercado inmobiliario. Cada vez más padres optan por regalar un inmueble a sus hijos en vida, en lugar de esperar a su fallecimiento. Este cambio en la dinámica familiar se ha visto reflejado en las cifras proporcionadas por el Consejo General del Notariado, que indican un aumento significativo en el número de donaciones de vivienda. En 2024, se registraron casi 55,000 donaciones, y en el primer semestre de 2025, ya se habían realizado 26,923, marcando un récord histórico que supera las cifras previas a la pandemia.
Este fenómeno no es aislado; entre 2018 y 2024, los notarios certificaron un total de 311,000 donaciones de viviendas, lo que representa un crecimiento del 70% en solo siete años. Según Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, estas donaciones son vistas como un «regalo en vida» que los padres hacen a sus hijos, una especie de adelanto de herencia que busca aliviar las dificultades que enfrentan los jóvenes para acceder a la vivienda.
### La Situación del Mercado Inmobiliario y su Impacto en las Donaciones
El acceso a la vivienda se ha convertido en un desafío considerable para los jóvenes en España. Actualmente, solo el 9% de las compras de inmuebles son realizadas por personas jóvenes, lo que refleja una disminución alarmante en su capacidad para adquirir propiedades. Este contexto ha llevado a muchos padres a actuar como un colchón financiero para sus hijos, facilitando no solo la donación de viviendas, sino también aportando dinero en efectivo para ayudar a cubrir los costos de la entrada de una hipoteca o para hacer frente a los gastos de reforma de un inmueble.
Raquel Iglesias, vicedecana del Col·legi Notarial de Catalunya, ha señalado que el aumento de donaciones de vivienda y dinero para la adquisición de una vivienda habitual es un fenómeno que se ha intensificado en la región, a pesar de que la fiscalidad en Catalunya es menos favorable que en otras comunidades autónomas. En el primer semestre de 2024, se autorizaron 9,053 donaciones en Catalunya, de las cuales 2,198 correspondieron a viviendas. En el primer semestre de 2025, el número de donaciones aumentó a 10,592, con 2,340 de ellas incluyendo viviendas.
La diferencia en el número de donaciones entre las distintas comunidades autónomas es notable. Por ejemplo, entre 2021 y 2024, Andalucía registró alrededor de 38,000 donaciones, mientras que en Madrid se contabilizaron casi 30,000, y en Catalunya, apenas 18,000. Esta disparidad se debe en gran medida a las diferencias en la fiscalidad relacionada con las donaciones. En Catalunya, la vicedecana del Col·legi Notarial ha destacado que la fiscalidad es bastante exigente, lo que puede desincentivar a las familias a realizar estas donaciones.
### Implicaciones Fiscales de las Donaciones
La donación de una vivienda implica una serie de obligaciones fiscales que pueden ser desalentadoras para algunas familias. El receptor de la donación debe pagar el impuesto de donaciones, que es progresivo y varía según la comunidad autónoma. En Catalunya, por ejemplo, los tipos impositivos son del 5%, 7% y 9% dependiendo del tramo, además de la posible plusvalía municipal. Por otro lado, el donante debe declarar cualquier ganancia patrimonial en su declaración de la renta, aunque si tiene más de 65 años, puede estar exento de tributación.
A pesar de estas cargas fiscales, muchos notarios han observado un aumento en la tendencia de las donaciones. La abogada y economista Concha Carballo Casado ha sugerido que sería beneficioso bonificar en un 100% el coste fiscal total de la transmisión de vivienda de padres a hijos, con el fin de facilitar la emancipación de los jóvenes. Aunque existen algunas reducciones fiscales en Catalunya, estas no son suficientes para lograr un impacto significativo en la capacidad de los jóvenes para acceder a la vivienda.
La reforma del impuesto de sucesiones y donaciones en Andalucía, que se implementó bajo la administración de Juanma Moreno, ha tenido un efecto positivo en el número de donaciones. En 2018, se registraron 1,656 donaciones de viviendas, mientras que en 2024 la cifra se acercó a los 10,000. Esta reforma ha hecho que las familias consideren más favorable la opción de donar propiedades en lugar de esperar a que se produzcan herencias.
Por otro lado, en Madrid, se ha aprobado una nueva reducción del impuesto de sucesiones y donaciones entre hermanos, tíos y sobrinos, lo que también podría contribuir a un aumento en las donaciones en los próximos años. Sin embargo, algunos expertos advierten que estas ayudas fiscales tienden a beneficiar más a las personas con grandes patrimonios inmobiliarios que a la clase media, lo que podría perpetuar las desigualdades en el acceso a la vivienda.
Las familias que deciden donar una vivienda a sus hijos deben ser conscientes de que la tributación en estos casos suele ser más alta que en el caso de las herencias. Los impuestos que gravan estas donaciones incluyen el de Sucesiones y Donaciones, la Plusvalía Municipal y el IRPF, aunque existen excepciones que pueden aliviar la carga fiscal. A pesar de esto, los notarios han señalado que la opción de donar sigue siendo muy demandada, considerándola un acto de solidaridad intergeneracional. Además, se ha comenzado a observar un aumento en las donaciones de abuelos a nietos, lo que sugiere que este fenómeno podría seguir creciendo en el futuro.
